Wohnflächenberechnung nach WoFlV und DIN 277
Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist für Mieter und Eigentümer gleichermaßen wichtig. Sie bildet die Grundlage für die Mietberechnung, die Nebenkostenabrechnung und den Immobilienwert. In Deutschland gibt es zwei wesentliche Regelwerke für die Wohnflächenberechnung: die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277.
Was ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV)?
Die Wohnflächenverordnung trat am 1. Januar 2004 in Kraft und löste die bis dahin geltende Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) ab. Sie regelt verbindlich, welche Flächen zur Wohnfläche zählen und wie diese zu berechnen sind. Die WoFlV gilt primär für den sozialen Wohnungsbau, wird aber seit einem BGH-Urteil von 2009 auch für frei finanzierte Mietwohnungen als Maßstab herangezogen, sofern im Mietvertrag keine andere Berechnungsmethode vereinbart wurde.
Anrechnungsfaktoren im Detail
Die WoFlV definiert klare Regeln für die Anrechnung verschiedener Wohnbereiche. Voll angerechnet (100 %) werden alle Wohnräume wie Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur und Abstellkammern. Auch beheizte Wintergärten und Flächen mit einer Raumhöhe über 2 Metern zählen vollständig zur Wohnfläche.
Zur Hälfte (50 %) werden Flächen unter Dachschrägen angerechnet, wenn die Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern liegt. Unbeheizte Wintergärten werden ebenfalls mit 50 % berücksichtigt.
Zu einem Viertel (25 %) werden Balkone, Loggien und Terrassen in der Regel angerechnet. Bei besonders guter Ausstattung oder Lage kann der Faktor auf maximal 50 % erhöht werden. Gar nicht (0 %) zur Wohnfläche zählen Kellerräume, Garagen, Heizungsräume, Waschküchen und Flächen unter 1 Meter Raumhöhe.
DIN 277 versus WoFlV
Die DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen) berechnet die Nutzfläche eines Gebäudes und verwendet keine Anrechnungsfaktoren. Dadurch fällt die berechnete Fläche nach DIN 277 in der Regel größer aus als nach WoFlV. Für Mietverhältnisse ist die WoFlV der übliche Standard. Im Mietvertrag sollte stets angegeben sein, nach welcher Methode die Wohnfläche berechnet wurde.
Praktische Tipps für Mieter
Studien zeigen, dass rund ein Drittel aller Mietwohnungen eine zu große Wohnfläche im Mietvertrag ausweisen. Für Mieter kann sich eine Nachmessung lohnen: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, haben Sie als Mieter Anspruch auf eine anteilige Mietminderung. Diese kann bis zu drei Jahre rückwirkend geltend gemacht werden.
Für eine exakte Vermessung empfiehlt sich ein Lasermessgerät. Messen Sie jeden Raum einzeln und berücksichtigen Sie die korrekten Anrechnungsfaktoren. Unser Wohnflächenrechner hilft Ihnen dabei, alle Räume systematisch zu erfassen und die Wohnfläche nach WoFlV korrekt zu berechnen.
Wohnfläche und Mietpreis
Die Wohnfläche ist einer der wichtigsten Faktoren für die Berechnung des Mietpreises pro Quadratmeter. Mit dem integrierten Mietpreis-Vergleich unseres Rechners können Sie prüfen, ob Ihre Miete im Rahmen des örtlichen Mietspiegels liegt. Liegt Ihr Mietpreis pro m² deutlich über dem Durchschnitt Ihrer Stadt, kann eine Überprüfung durch den Mieterverein oder einen Fachanwalt sinnvoll sein.