Mietrendite berechnen — So bewerten Sie Immobilien als Kapitalanlage
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, braucht eine belastbare Kennzahl: die Mietrendite. Sie zeigt, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals jährlich als Mieteinnahmen zurückfließen. Dieser Ratgeber erklärt den Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite, liefert die Formeln und rechnet alles an realistischen Beispielen vor.
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite gibt das Verhältnis zwischen den jährlichen Mieteinnahmen und dem Kaufpreis einer Immobilie an. Sie wird in Prozent ausgedrückt und dient als zentrale Kennzahl für die Bewertung von Immobilien als Kapitalanlage.
Eine Mietrendite von 5 % bedeutet: Pro Jahr erwirtschaftet die Immobilie Mieteinnahmen in Höhe von 5 % des Kaufpreises. Je höher die Rendite, desto schneller amortisiert sich die Investition — zumindest auf dem Papier.
Allerdings gibt es zwei Varianten der Mietrendite, und der Unterschied ist erheblich.
Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite
Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl. Sie setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis — ohne Nebenkosten, ohne laufende Kosten.
Formel:
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) x 100
Die Bruttomietrendite eignet sich für einen ersten Vergleich verschiedener Objekte, spiegelt aber nicht die tatsächliche Rendite wider.
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite berücksichtigt sowohl die Kaufnebenkosten als auch die laufenden Bewirtschaftungskosten. Sie liegt näher an der realen Rendite.
Formel:
Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete - jährliche Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) x 100
Die Nettomietrendite fällt immer niedriger aus als die Bruttomietrendite — oft um 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte.
Beispielrechnungen
Beispiel 1: Bruttomietrendite einer Eigentumswohnung
Sie kaufen eine 65-m²-Wohnung in Leipzig für 150.000 EUR. Die monatliche Kaltmiete beträgt 650 EUR.
- Jahreskaltmiete = 650 x 12 = 7.800 EUR
- Bruttomietrendite = (7.800 / 150.000) x 100 = 5,2 %
Beispiel 2: Nettomietrendite derselben Wohnung
Jetzt rechnen wir die Kosten ein:
Kaufnebenkosten:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6,5 % in Sachsen) | 9.750 EUR |
| Notar und Grundbuch (~1,5 %) | 2.250 EUR |
| Makler (3,57 % inkl. MwSt) | 5.355 EUR |
| Summe Kaufnebenkosten | 17.355 EUR |
Gesamtinvestition = 150.000 + 17.355 = 167.355 EUR
Jährliche Bewirtschaftungskosten:
| Position | Betrag/Jahr |
|---|---|
| Nicht umlagefähiges Hausgeld | 1.200 EUR |
| Instandhaltungsrücklage | 780 EUR |
| Verwaltungskosten | 360 EUR |
| Mietausfallrisiko (3 % der Jahreskaltmiete) | 234 EUR |
| Summe Bewirtschaftungskosten | 2.574 EUR |
Nettomietertrag = 7.800 - 2.574 = 5.226 EUR
Nettomietrendite = (5.226 / 167.355) x 100 = 3,12 %
Die Differenz zwischen Brutto (5,2 %) und Netto (3,12 %) beträgt über zwei Prozentpunkte. Wer nur die Bruttomietrendite betrachtet, überschätzt die Rendite massiv.
Beispiel 3: Vergleich zweier Objekte
| Kennzahl | Wohnung A (Leipzig) | Wohnung B (München) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 150.000 EUR | 450.000 EUR |
| Monatliche Kaltmiete | 650 EUR | 1.350 EUR |
| Jahreskaltmiete | 7.800 EUR | 16.200 EUR |
| Bruttomietrendite | 5,2 % | 3,6 % |
| Kaufnebenkosten | 17.355 EUR | 46.575 EUR |
| Jährliche Bewirtschaftungskosten | 2.574 EUR | 4.860 EUR |
| Nettomietrendite | 3,12 % | 2,28 % |
Die Wohnung in Leipzig bringt eine deutlich höhere Mietrendite. Allerdings sagt die Rendite allein nichts über die Wertsteigerung der Immobilie aus — ein Faktor, der in München historisch stärker ausfällt.
Welche Kosten gehören zur Nettomietrendite?
Eine saubere Nettomietrendite-Berechnung berücksichtigt alle Kosten, die der Eigentümer tragen muss und nicht auf den Mieter umlegen kann.
Kaufnebenkosten (einmalig, aber renditerel evant)
- Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen)
- Notar- und Grundbuchkosten: Rund 1,5 % des Kaufpreises
- Maklerprovision: Üblicherweise 3,57 % bis 7,14 % inkl. MwSt, je nach Region und Vereinbarung (seit 2020 Teilung zwischen Käufer und Verkäufer bei Wohnimmobilien)
Laufende Bewirtschaftungskosten (jährlich)
- Nicht umlagefähiges Hausgeld: Der Teil der WEG-Abrechnung, den Sie nicht auf den Mieter umlegen können (Verwaltervergütung, Kontoführung, Bankgebühren der WEG)
- Instandhaltungsrücklage: Rücklagen für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Als Faustregel rechnen Sie mit 10 bis 15 EUR pro Quadratmeter und Jahr
- Verwaltungskosten: Falls Sie eine externe Hausverwaltung beauftragen: 20 bis 35 EUR pro Einheit und Monat
- Mietausfallrisiko: Kalkulieren Sie 2 bis 4 % der Jahreskaltmiete für Leerstand und Mietausfälle
- Instandhaltung Sondereigentum: Reparaturen innerhalb der Wohnung (Heizung, Sanitär, Bodenbeläge) — pauschal 5 bis 10 EUR pro m² und Jahr
Nicht in der Mietrendite enthalten
Finanzierungskosten (Zinsen, Tilgung) fließen bewusst nicht in die Mietrendite ein. Die Mietrendite bewertet das Objekt selbst, unabhängig von der Finanzierungsstruktur. Für die Gesamtbewertung einer kreditfinanzierten Immobilie nutzen Sie die Eigenkapitalrendite — ein separates Thema.
Was ist eine gute Mietrendite?
Die Antwort hängt vom Standort, dem Zustand der Immobilie und Ihren Zielen ab. Hier grobe Orientierungswerte für die Bruttomietrendite in deutschen Städten:
| Standort | Typische Bruttomietrendite | Einordnung |
|---|---|---|
| München, Frankfurt, Hamburg | 2,5 – 3,5 % | Niedrig, aber hohe Wertsteigerung |
| Berlin, Düsseldorf, Köln | 3,0 – 4,0 % | Mittel |
| Leipzig, Dresden, Nürnberg | 4,0 – 5,5 % | Gut |
| Dortmund, Essen, Chemnitz | 5,0 – 7,0 % | Hoch, aber Risiko durch schwache Nachfrage |
| Ländliche Regionen | 5,0 – 8,0+ % | Hohe Rendite, aber Leerstandsrisiko |
Als Faustregel: Eine Bruttomietrendite unter 3 % gilt als mager, zwischen 4 und 5 % als solide, über 6 % als sehr attraktiv — wobei hohe Renditen oft mit höheren Risiken einhergehen.
Bei der Nettomietrendite liegen die Werte typischerweise 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte darunter.
Typische Fehler bei der Mietrendite-Berechnung
Fehler 1: Kaufnebenkosten ignorieren
Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland und Maklervereinbarung 7 bis 15 % des Kaufpreises. Wer sie vergisst, rechnet sich die Rendite schön.
Fehler 2: Warmmiete statt Kaltmiete verwenden
Die Mietrendite wird immer auf Basis der Kaltmiete berechnet. Die Warmmiete enthält umlagefähige Betriebskosten (Heizung, Wasser, Müll), die durchlaufende Posten sind und keine Einnahme des Vermieters darstellen.
Fehler 3: Instandhaltungskosten unterschätzen
Ältere Gebäude fressen mehr Instandhaltung. Ein Altbau von 1960 benötigt andere Rücklagen als ein Neubau von 2022. Rechnen Sie realistisch — die erste große Sonderumlage kommt garantiert.
Fehler 4: Mietausfälle nicht einkalkulieren
Keine Wohnung ist 365 Tage im Jahr vermietet. Mieterwechsel, Renovierungsphasen und zahlungsunfähige Mieter reduzieren die tatsächlichen Einnahmen. Zwei bis vier Prozent Puffer sind realistisch.
Fehler 5: Brutto- und Nettomietrendite verwechseln
Makler und Verkäufer werben gern mit der Bruttomietrendite, weil sie höher ausfällt. Vergleichen Sie Objekte immer mit derselben Kennzahl — idealerweise der Nettomietrendite.
Standortfaktoren, die die Rendite beeinflussen
Die Mietrendite ist keine isolierte Kennzahl. Folgende Standortfaktoren bestimmen, ob eine rechnerisch gute Rendite auch langfristig trägt:
Bevölkerungsentwicklung: Wachsende Städte bedeuten steigende Nachfrage nach Wohnraum. Schrumpfende Regionen erhöhen das Leerstandsrisiko — selbst bei rechnerisch hoher Rendite.
Wirtschaftsstruktur: Standorte mit diversifizierter Wirtschaft (mehrere große Arbeitgeber, Hochschulen, Behörden) sind stabiler als Städte, die von einem einzigen Unternehmen abhängen.
Infrastruktur und Verkehrsanbindung: ÖPNV, Autobahnanschluss, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und ärztliche Versorgung wirken sich direkt auf die Vermietbarkeit aus.
Mietpreisentwicklung: Steigende Mieten verbessern die Rendite über die Jahre. Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen begrenzen allerdings die Erhöhungsspielräume in vielen Städten.
Angebot und Nachfrage: Hohe Bautätigkeit kann das Mietpreisniveau drücken. In Städten mit Wohnungsknappheit steigen Mieten tendenziell stärker.
Sozioökonomisches Umfeld: Die Mikrolage innerhalb einer Stadt macht oft den Unterschied. Zwei Wohnungen in derselben Stadt können völlig unterschiedliche Mietrenditen aufweisen.
Tipp: Kennen Sie die exakte Wohnfläche Ihrer Immobilie? Die korrekte Wohnfläche nach WoFlV ist die Grundlage jeder Renditeberechnung. Nutzen Sie unseren Wohnflächenrechner für eine präzise Berechnung.
Mietrendite berechnen — schnell und präzise
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Planen Sie eine Immobilie zu finanzieren? Mit dem Kreditrechner ermitteln Sie die monatliche Rate und die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung. So sehen Sie auf einen Blick, ob die Mieteinnahmen die Kreditrate decken.
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